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　　2025年是“十四五”收官之年，中央定调优化保障房供给，各地通过收储转租、非居改租等存量盘活举措拓宽保租房筹集渠道。金融支持方面，政策强调扩宽保障性住房再贷款使用范围，“782号文”出台推动租赁住房公募REITs扩围扩容。行业监管方面，《住房租赁条例》出台并实施，推动行业向规范化、专业化方向发展，各地规范管理的政策逐步覆盖租赁住房备案、租赁合同规范、保障性住房分配、房源品质规范等租赁活动全链条。同时，在需求侧，各地政府积极优化公积金租房政策、发放住房补贴，降低居民租房负担。

　　2025年，中央定调优化保障性住房供给。6月中办、布《关于进一步保障和改善民生 着力解决群众急难愁盼的意见》，其中提出“支持各地统筹资金渠道，加大保障性住房供给，引导支持社会力量运营长期租赁住房。”“引导支持在保障性住房中加大兼顾职住平衡的宿舍型、小户型青年公寓供给。”8月《中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》中提出“因地制宜发展保障性住房。”10月二十届四中全会审议通过《中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》，提出“优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。”住建部部长倪虹题为《推动房地产高质量发展》的署名文章中进一步明确要“优化保障性住房供给。完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系。”

　　各部委多次提及收购存量商品房，盘活存量仍是当前重要方向。3月《政府工作报告》明确“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。”4月李强总理在北京调研人才公寓时再次强调“收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。”5月，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，强调“支持利用存量低效用地建设保障性住房、发展产业、完善公共服务设施。”

　　专项债收储方面，1月财政部指出“专项债支持收购存量商品房用作保障性住房的政策，正在配合相关行业主管部门抓紧研究，细化有关措施安排。”3月《2024年中国财政政策执行情况报告》，明确“推进专项债券支持土地储备和收购存量商品房用作保障性住房等工作。”11月《2025上半年中国财政政策执行情况报告》，提到“各地积极扩大专项债券投向领域和用作项目资本金范围，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房用作保障性住房等。”从专项债收购存量商品房的情况来看，据中指监测数据，5月以来，浙江、四川、山东、湖南先后发行专项债券收购存量商品房，截至11月合计发行金额36.6亿元。从操作层面看，收购存量商品房流程复杂，推进周期相对较长，非试点地区在启动项目前仍需报送住建部和财政部审核，短期内推进节奏仍受限。

　　2025年，央行多次强调要着力推动保障性住房再贷款政策落地见效。3月《政府工作报告》、5月《2025年第一季度中国货币政策执行报告》均提出“拓宽保障性住房再贷款使用范围”，意味着更多符合条件的项目能够获得政策资金的支持，收购的房源类型或从住宅扩展到商业、办公等非住宅类房产，有助于盘活市场存量资源。8月、11月发布的《中国货币政策执行报告》均提出下一阶段将着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效。

　　政策支持市场化长租房积极探索公募REITs发行路径，支持跨地区扩募。9月国家发改委办公厅发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（发改办投资〔2025〕782号），持续推动市场扩围扩容，政策提出要加快保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报，积极研究探索市场化租赁住房等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径，同时鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产，基础设施REITs首次发行上市满6个月后可申报新购入项目，支持跨区域通过扩募等方式整合存量资产。

　　2025年9月《住房租赁条例》正式实施，该条例是我国住房租赁领域首部国家级的行政法规，从根本上改变了我国住房租赁行业的法治环境。《条例》共7章50条，涉及规范出租承租活动、规范住房租赁企业行为、规范经纪机构行为、强化监督管理、严格责任追究等内容。其重要意义在于通过明确各方权责、强化市场监管，为构建稳定的租赁关系提供制度保障，从而推动形成权责清晰、行为规范的市场环境，为住房租赁市场的长期稳健发展奠定法治基础。未来，随着行业法治环境的完善，住房租赁行业的规范化程度，住房租赁企业的市场化、专业化程度将进一步加深，有助于住房租赁市场在保民生方面发挥更大作用。

　　租客期待提高行业监管力度、规范承租方行为、落实“租购同权”。租客调研结果显示，租客对监督管理，规范住房租赁企业和经纪机构行为的政策需求较为迫切，选择“推行官方合同范本”的受访租客占比达40%，选择“打击虚假房源”“强化租金监管及押金托管”“定期发布租金指导价”的受访租客占比亦在35%以上。此外，租房已成为核心一二线城市新市民、青年人满足住房需求的重要方式，“落实租购同权”是租客的迫切需求，37%受访租客选择此选项。

　　供给侧，多地强调完善“市场+保障”住房供给体系，政策导向由大规模筹建向规范管理转变。市场培育方面，2025年，多地在政策方向上继续强调完善“市场+保障”住房供应体系，但在保障性住房筹建路径上存在一定差异，北京强调优化保障性住房供给，上海、天津等一二线城市要求扩大保障性租赁住房供给，以应对大城市住房压力；而部分三四线城市明确坚持“以需定建、以需定购”原则，强调根据实际需求动态掌握保障对象和房源匹配情况。房源筹集方面，2025年房源筹集政策仍以收储转租为主，同时部分城市通过非居改租、盘活农村闲置资产等方式建设房源，增加租赁住房供给的同时有效盘活低效存量资产。规范管理方面，各地亦积极出台住房租赁市场规范管理政策，逐步覆盖租赁活动全链条，如租赁住房备案、租赁合同规范、保障性住房分配、房源品质规范等方面。

　　需求侧，公积金支持政策减轻居民租房负担，多地出台人才安居、租房落户等政策，激发租住需求。公积金支持方面，政策主要集中于三方面，一是支持租房提取公积金，二是提高公积金的提取额度、频次，三是支持公积金直付房租。人口人才方面，部分城市针对高校毕业生就业推出阶梯式安居体系，求职、实习期间提供一定期限的免费住宿（如青年驿站），就业后可享受一定年限的就业长租优惠。同时，部分城市支持租房落户，部分城市采取实物配租和货币补贴等方式，提高农业转移人口的住房保障水平。

　　“十四五”期间，我国住房保障体系建设取得显著进展。2025年10月11日，在国新办新闻发布会上，住建部副部长董建国表示，“十四五”期间，住建部着力保障困难群众基本住房需求，充分考虑保障对象的实际情况差异，建立了包含公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房的多层次住房保障体系，对新市民、青年人等不同群体，在住房保障制度上作出了相应安排。住建部部长倪虹表示，“十四五”期间，全国累计建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众。

　　从保租房筹集规模来看，“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间），截至2023年底，已筹建保障性租赁住房数量约573万套（间），完成“十四五”目标的66%。根据2024年国民经济和社会发展统计公报，全年全国配售型保障性住房、保障性租赁住房和公租房等开工建设和筹集180万套（间）。2025年，保租房筹集方式以“收储转租”“非居改租”等存量转化方式为主，截至2025年11月，部分省市已完成“十四五”时期保租房筹集目标。

　　根据各保租房REITs最新披露的2025年三季度报告，截至2025年9月末，八支保租房REITs的平均出租率均在93%以上，运营稳健。具体来看，中金厦门安居REIT底层资产延续基本满租状态，出租率与2025年二季度末基本持平，华夏基金华润有巢REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT底层资产平均出租率较2025年二季度末略有下降，华夏北京保障房REIT等四支保租房REITs底层资产平均出租率均升至近五个季度高位。

　　从各保租房REITs底层资产对比来看，部分项目三季度运营表现有所提升。如华夏北京保障房REIT底层资产文龙家园、国泰海通城投宽庭保租房REIT底层资产江湾社区三季度末出租率分别为97.6%、94.1%，均为近两年最高。红土创新深圳安居REIT底层资产保利香槟苑项目，三季度末出租率达98.5%，较上季度末提升5.8个百分点，较上年末提升7.7个百分点。招商基金蛇口租赁住房REIT底层资产林下项目，三季度末出租率为97.6%，较上年末提升27.2个百分点，经历集中租赁爬坡阶段后，出租率已反超太子湾项目。

　　政策推动下，住房租赁行业提质扩容，规模化程度提升。“十四五”收官之年，我国“租购并举”住房制度建设持续深化，保障性租赁住房建设稳步推进，“收储转租”“非居改租”等政策盘活存量、增加租赁住房供给的同时为住房租赁企业带来发展机会，《住房租赁条例》出台实施推动行业向规范化、市场化、专业化方向迈进。同时，保租房REITs迈入“首发+扩募”双轮驱动阶段，市场化长租房积极探索公募REITs发行路径，拓宽企业融资渠道，为企业发展提供坚实的金融支撑。重点城市住宅租金房价比持续提升，住房租赁投资回报进一步改善，吸引更多市场主体积极布局。头部企业加快资源整合与业务拓展，巩固行业领先地位。

　　房企系长租公寓企业精准布局增量市场的同时通过多元合作模式盘活存量资产，“轻重并举”实现稳健扩张，规模领先。增量开发发面，部分房企系长租企业聚焦核心一二线城市，通过拿地开发并自持运营的方式扩张规模。存量盘活方面，房企系长租企业通过改造自持资产或与地方国企合作等方式实现管理规模扩张。整体来看，房企系长租企业规模优势突出，行业领先地位较为稳固。根据中指院监测，截至2025年11月，开业规模TOP30企业中，房企系长租企业合计开业规模达65.5万间，较2024年末规模增加5.3万间；管理规模TOP30企业中，房企系长租企业合计管理规模达95.8万间，较2024年末规模增加8.1万间。

　　地方国企系长租企业在政策支持下主导保租房供应，依托资源整合和平台优势，通过“收储转租”等方式增加保租房供应，开业、管理规模显著提升。根据中指院监测，截至2025年11月，开业规模TOP30企业中，地方国企系长租企业数量增长至11家，开业规模为32.2万间，较2024年末增加14.3万间，管理规模TOP30企业中，地方国企系长租企业数量增长至10家，管理规模达47.3万间，较2024年末增加11.6万间。

　　租房选择方面，72%的受访租客选择整租，其中一线城市合租（含床位、房间）比例高于其他城市。50%的受访租客选择租住个人房源，选择分散式、集中式公寓的比例分别为33%，14%，一线城市租客租住个人房源比例高于其他城市，省会城市和地级市市区受访租客租住分散式、集中式公寓的更多。结合租客学历，超两成硕士及以上学历受访租客租住在集中式公寓，占比明显高于本科及以下学历租客，毕业1年以内、毕业1-3年的受访租客租住分散式、集中式公寓的比例均明显高于其他类型的租客。

　　针对集中式公寓换租普通民宅意愿较高的问题，调查结果显示，其主要痛点并不在价格，而主要源于室内环境和居住舒适度方面，户型差/通风效果不好、隔音差、储物空间少排名靠前。尤其是计划换租至分散式公寓的租户中，有35%认为“户型差/通风效果不好”是集中式公寓最大的问题。与民宅相比，非居住用房改建的集中式公寓在空气质量、噪音、空间等方面更容易存在问题，长租公寓运营商可在产品优化、增值服务等方面下功夫，以提升租户留存率。

　　调查显示，集中式公寓租客普遍重视租住品质和交易规范化，租住需求从“有房住”升级为“安心住”。因通勤方便、空间独立/私密性高而选择集中式长租公寓的租客均占35%以上，另有近三成受访租客看重集中式公寓的服务和公区配置。有32%的受访租客因合同备案、租金监管等更规范而选择集中式公寓，说明受访租客对交易安全和权益保障较为重视。长租公寓运营商应打磨产品与服务细节，主动拥抱合规监管，夯实品质化和规范化这两大核心竞争力。

　　“十五五”时期，随着“租购并举”住房制度不断完善，租房仍将是满足青年人、新市民等群体居住需求的重要方式，住房租赁市场存在发展空间，尤其在住房保障方面，核心一二线城市或以保租房为主导。保租房供给方面，“十四五”时期筹集建设的保租房将逐步投放市场，短期内市场供应或有所增加，“十五五”时期保租房房源筹集需要“以需定建、以需定购”，因地制宜确定供给规模，保租房供给或将逐步趋稳，有助于行业平稳运行。同时，租户不再仅仅满足于有房可住，而是更加关注居住空间的舒适性、安全性和便捷性，因此保租房供给要侧重品质优化，保租房也需要“好房子”。

　　2025年9月，《国家发展改革委办公厅关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（“782号文”）发布，持续推动公募REITs市场扩围扩容，积极支持已发行产品扩募，缩短扩募申报时间，允许通过扩募跨区域整合资产。政策支持下，租赁住房公募REITs产品的发行与扩募有望提速扩容。市场方面，2025年，保租房公募REITs、持有型不动产ABS均实现了从“首发”到“首发+扩募”的跨越，形成公募、私募互补的格局，共同拓宽企业融资渠道，提升企业参与租赁住房开发运营的意愿，也有利于企业形成规模效应。

　　“十五五”时期，住房租赁企业可把握“优化保障性住房供给”的政策机遇，参与保租房筹集。房企系长租公寓企业一方面可通过获取集体经营建设用地、改建自持商办资产、参与其他企业存量资产盘活等方式多渠道筹集建设保租房。另一方面可重点关注各地保租房项目认定办法等政策细则，将旗下市场化租赁住房转化为保租房，以获得税费优惠、低息贷款、民用水电气价格等政策支持。地方国企可依托资源优势和融资优势，重点通过收储转租等方式参与保租房筹集，推动自有或关联项目的资产盘活。